Seu vizinho paga menos IPTU só porque a casa dele é menor que a sua?
Se a prefeitura da sua cidade cobra alíquota maior por causa da metragem, o Supremo acaba de dizer que isso é inconstitucional. E pode haver dinheiro para voltar.
O que exatamente foi decidido
Vamos ao fato, direto. Em agosto de 2026, o Supremo Tribunal Federal julgou o Tema 1.455 e fixou uma tese clara: é inconstitucional a lei municipal que fixa a alíquota do IPTU em razão da área do imóvel. A decisão foi unânime, teve repercussão geral e, por isso, vale para todo o país e obriga todos os juízes e tribunais. O caso concreto veio de Chapecó, em Santa Catarina, onde uma lei cobrava 1% de IPTU dos imóveis com área construída igual ou superior a 400 metros quadrados, enquanto os demais pagavam 0,5%. O Supremo manteve a derrubada dessa cobrança. E atenção ao alcance, a proibição não se limita ao corte de 400 metros. Qualquer critério baseado em metragem está vedado.
Por que metragem não pode virar alíquota
Aqui está o raciocínio, sem juridiquês. A Constituição permite que o IPTU seja progressivo, ou seja, que quem tem mais pague proporcionalmente mais. Só que ela definiu qual é a régua, o valor do imóvel. A Emenda Constitucional 29, de 2000, autorizou essa progressividade exclusivamente em razão do valor. E o relator foi certeiro ao apontar o erro do município: área não é a mesma coisa que valor. Um galpão enorme na periferia pode valer bem menos que um apartamento compacto numa avenida nobre. Ou seja, usar o tamanho como critério pune quem tem espaço, e não quem tem riqueza. Municípios não podem inventar critérios de progressividade além dos que a Constituição já previu.
O que continua valendo (para você não se enganar)
Cuidado para não achar que todo IPTU diferente virou ilegal, porque não virou. Três formas de graduar o imposto continuam absolutamente válidas. Primeira: a progressividade pelo valor venal do imóvel, que é a régua autorizada pela Constituição. Segunda: alíquotas diferentes conforme a localização e o uso da propriedade, o que explica por que um imóvel comercial pode pagar alíquota diferente de um residencial, ou por que bairros distintos têm percentuais distintos. Terceira: a progressividade no tempo, aplicada a terrenos que não cumprem a função social, aquele imóvel ocioso que só engorda a especulação. Portanto, o que caiu foi um critério específico, o da metragem, e não o sistema inteiro.
E o dinheiro pago a mais?
Chegamos à pergunta que interessa ao seu bolso. No caso julgado, o resultado foi exatamente este: o imposto foi recalculado pela alíquota menor e o município foi condenado a devolver o que havia sido pago a mais, no período não atingido pela prescrição. Em regra, a devolução de tributo pago indevidamente alcança os últimos cinco anos. Traduzindo, se você mora numa cidade cuja lei usa a metragem para definir a alíquota, e pagou por anos um percentual maior por isso, existe fundamento sólido para buscar tanto a correção da cobrança daqui para frente quanto a restituição do passado recente.
O detalhe que ninguém está contando
Aqui vai a informação honesta que separa este texto das manchetes apressadas. O acórdão foi publicado em 14 de agosto de 2026, e essa publicação abriu o prazo para recursos chamados embargos de declaração. É justamente por essa via que os municípios podem pedir a chamada modulação dos efeitos, ou seja, tentar limitar a partir de quando a decisão produz consequências, para evitar um rombo nos cofres públicos. Enquanto esse prazo não se encerra, ninguém pode afirmar com certeza absoluta como ficará a devolução do passado. A tese está firmada e é sólida, mas o alcance no tempo ainda pode ser ajustado. Quem promete restituição garantida está indo além do que já se sabe.
Como saber se o seu caso se encaixa
Informação vira dinheiro quando você confere. Comece pelo carnê do IPTU, veja qual alíquota está sendo aplicada ao seu imóvel e se existe menção à área construída como critério. Depois, procure a lei ou o código tributário do seu município, geralmente disponível no site da prefeitura ou da câmara de vereadores, e verifique se ele diferencia alíquotas por metragem. Guarde os carnês e comprovantes de pagamento dos últimos cinco anos, porque eles são a base de qualquer pedido de restituição. Se identificar a cobrança pela área, você tem um caminho concreto a seguir, seja administrativamente na prefeitura, seja pela via judicial.
Conclusão
A mensagem do STF foi direta, quem define o quanto você paga de IPTU é o valor do seu imóvel, a localização e o uso, nunca o tamanho dele. Se a sua cidade cobra mais por metragem, essa parte da cobrança perdeu sustentação, e a correção pode vir acompanhada da devolução dos últimos anos, ainda que o alcance no tempo dependa dos recursos que ainda podem ser julgados. Separe seus carnês, confira a lei do seu município e consulte um advogado de confiança para avaliar o seu caso. Imposto cobrado fora da Constituição não é dever de cidadão, é conta que não deveria existir.
Conteúdo informativo produzido por Fontes de Mello & Mendonça, Advogados Associados. Este texto não substitui a análise individual do seu caso.
🌐 fontesdemelloemendonca.com.br | 📲 @fontesdemelloemendonca.advs
