De um lado, o proprietário que encontrou uma renda extra. Do outro, o vizinho cansado de dividir o elevador com desconhecidos toda semana. O STJ entrou nessa briga, mudou o jogo em maio, e agora congelou tudo até dizer a palavra final.
A decisão que virou o jogo
Vamos ao fato mais importante. Em maio de 2026, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça decidiu, por apertados cinco votos a quatro, que a exploração reiterada e profissional de imóveis para hospedagem de curta duração pode descaracterizar a finalidade residencial do condomínio. E veio o detalhe que inverteu a lógica, se a convenção do prédio diz que a destinação é residencial, isso já basta para limitar esse uso, sem precisar de uma proibição expressa ao Airbnb. Traduzindo, antes o proprietário podia argumentar “não há nada na convenção me proibindo”. Agora o silêncio da convenção tende a pesar contra ele, e não a favor.
O detalhe que ninguém está contando: tudo parou
Aqui está a informação que separa este texto das manchetes, e ela é decisiva. Em junho de 2026, o próprio STJ afetou o assunto ao rito dos recursos repetitivos, no Tema 1.443, e determinou a suspensão nacional dos processos que discutem a matéria. Ou seja, aquela decisão de maio orienta, mas ainda não é a tese obrigatória para todo o país. A pergunta que será respondida em definitivo é exatamente esta: a cláusula genérica de “uso residencial” basta para proibir a locação por curtíssimo prazo, ou é necessária uma vedação expressa? Enquanto isso não é decidido, vivemos um período de insegurança, e quem afirma que “agora o Airbnb está proibido” está simplificando demais.
O que NÃO foi proibido
Cuidado para não jogar fora o que continua valendo, porque a confusão aqui é enorme. Primeiro: a locação residencial comum, de média e longa duração, segue perfeitamente lícita e não pode ser proibida pelo condomínio. Segundo: quem tem casa, sobrado ou imóvel fora do regime de condomínio não é atingido por essa discussão. Terceiro: condomínios cuja convenção já autoriza expressamente a curta temporada seguem funcionando normalmente. Quarto: prédios com destinação comercial, apart-hotéis e flats já nascem com uso hoteleiro previsto, e nada muda para eles. O alvo da discussão é específico: a hospedagem de alta rotatividade dentro de um prédio pensado para moradia.
A regra do “dois terços” que quase todo mundo erra
Se o seu condomínio quer proibir ou autorizar formalmente a prática, este ponto é onde a maioria das assembleias tropeça e acaba anulando a própria decisão. Mudanças na convenção exigem o quórum qualificado de dois terços, e atenção, esse cálculo é feito sobre o total de condôminos do prédio, e não sobre os presentes na assembleia. Em um edifício de trinta unidades, isso significa o voto favorável de pelo menos vinte proprietários. Uma deliberação aprovada apenas pela maioria dos presentes, ou sem a convocação regular de todos, fica vulnerável a ser anulada na Justiça. Ou seja, um vício de forma pode derrubar a proibição inteira.
Restringir sim, confiscar não
Existe um limite que protege o proprietário, e vale conhecê-lo. A restrição imposta pelo condomínio precisa ser proporcional. Uma coisa é impedir a transformação do apartamento em uma pousada informal, com entra e sai diário, festas e desconhecidos circulando pelas áreas comuns. Outra, bem diferente, é esvaziar completamente o direito de propriedade, como proibir que o dono empreste o imóvel a um parente ou o alugue por períodos maiores. Por isso, muitos condomínios têm encontrado o caminho do meio, com regras como o número mínimo de noites por reserva, o cadastro obrigatório de hóspedes na portaria e um regulamento específico contra festas. Convivência costuma render mais que guerra.
O que fazer agora, de cada lado
Se você é proprietário e aluga por temporada, comece lendo a convenção do seu condomínio, não apenas o regulamento interno, e verifique se existe cláusula de destinação residencial ou alguma autorização expressa. Guarde atas de assembleias e comunicados. Saiba que, sem autorização, você corre risco de multa e de ação judicial, e vale avaliar a exposição antes de investir mais no negócio. Se você é o vizinho incomodado, documente o que acontece: registre as ocorrências na portaria, reúna reclamações de outros moradores e leve o tema formalmente ao síndico, porque a assembleia é o caminho legítimo. Nos dois casos, a convenção é o documento mais importante da história.
Conclusão
O aluguel por temporada em condomínios vive um momento decisivo, o STJ já sinalizou que a destinação residencial pesa contra a hospedagem profissional de alta rotatividade, mas suspendeu os processos até fixar a tese definitiva. Até lá, a palavra final está na convenção do seu prédio e no respeito ao quórum de dois terços. Se você aluga, se pretende alugar ou se está sofrendo com a rotatividade no seu edifício, leia a convenção e consulte um advogado de confiança antes de tomar qualquer decisão. Em condomínio, o direito de um sempre esbarra no sossego do outro, e é a regra escrita que define onde fica essa linha.
Conteúdo informativo produzido por Fontes de Mello & Mendonça, Advogados Associados. Este texto não substitui a análise individual do seu caso.
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