Você avisou que ia sair, esvaziou o imóvel, foi entregar as chaves e o dono disse: “só recebo se você assinar este laudo”. Enquanto a discussão se arrasta, o aluguel continua correndo no papel, e quem recebe a cobrança é o seu fiador, muitas vezes um pai, um amigo ou um colega que só quis ajudar. Uma decisão recente do Superior Tribunal de Justiça mudou esse cenário, pelo menos em parte.
O caso que chegou ao STJ
Era uma locação não residencial, com dois fiadores. No fim do prazo, a locatária avisou com 30 dias de antecedência que não ia renovar e desocupou o imóvel na data combinada. Na vistoria final, os donos disseram que só receberiam as chaves se ela assinasse um laudo de vistoria. Ela recusou, porque a assinatura poderia significar assumir uma dívida. Foi à Justiça, entregou as chaves por consignação e, depois, os proprietários cobraram dos fiadores os aluguéis do período entre a data prevista e a entrega judicial. A decisão é da 3ª Turma, relatada pela ministra Nancy Andrighi, e foi unânime (REsp 2.220.656/RJ).
O que o STJ decidiu, em português claro
Para a Turma, quem aluga tem o direito de encerrar a locação por vontade própria, e o locador não pode impedir isso. Condicionar a entrega das chaves à assinatura de laudo que implique confessar responsabilidade por danos não vale. Se há estrago no imóvel, o dono deve cobrá-lo em ação própria, em que o inquilino pode se defender. E, como a recusa em receber as chaves partiu do próprio locador, a Turma entendeu que ele agiu em mora, ou seja, atrasou o recebimento por culpa sua, o que libera o inquilino e, por consequência, quem garante o contrato. Em resumo, o fiador não responde por uma condição imposta pelo dono do imóvel.
Por que isso importa para o fiador
A regra geral da Lei do Inquilinato é que a garantia vale até a devolução efetiva do imóvel. Na prática, muita gente entendia que, sem as chaves entregues, a fiança continuava rolando por tempo indeterminado. Agora existe um precedente dizendo que a recusa injustificada do locador não pode virar dívida do fiador. O STJ também destacou que a consignação, por ter sido uma briga só entre inquilino e locador, não prejudica quem não participou do processo.
Atenção: a decisão tem limite
Aqui está o cuidado que muita publicação ignora. O caso era de locação não residencial, de empresa ou instituição. O STJ não analisou diretamente contratos residenciais. É razoável esperar que a lógica seja invocada em casos parecidos, mas não é garantia de que o resultado será igual. Além disso, o fato de o fiador ser liberado não apaga a responsabilidade do inquilino por danos reais ao imóvel, que continuam podendo ser cobrados, desde que provados.
O outro lado da moeda
Seria injusto contar só metade da história. Em outro caso, também da 3ª Turma, o STJ manteve o direito de um locador reter móveis e equipamentos do inquilino inadimplente, mesmo havendo fiança no contrato, por tratar-se de penhor legal, que nasce da lei e não do contrato (REsp 2.233.511). Ou seja, o dono não fica sem instrumentos para se proteger quando há dívida. A decisão não dá carta branca para o inquilino sair devendo, e o processo de retenção segue regras próprias.
Como se proteger na prática
Comunique a saída por escrito, com confirmação de recebimento, e marque data objetiva para a vistoria e a entrega. Fotografe tudo com data, registre a leitura de medidores e guarde e-mails, mensagens e protocolos de cada tentativa de entrega. Na vistoria, leia o laudo antes de assinar. Se discordar do conteúdo, registre as ressalvas por escrito ou recuse assinar e deixe a divergência documentada. Se o locador continuar recusando as chaves, existe a ação de consignação de chaves. E o fiador deve acompanhar o desfecho do contrato, em vez de esperar a cobrança chegar.
Conclusão
O recado do STJ é objetivo: o dono do imóvel não pode usar as chaves como moeda de pressão e depois mandar a conta para o fiador. Ao mesmo tempo, quem sai do imóvel precisa documentar cada passo para não perder o benefício dessa proteção. Se você é inquilino, fiador ou locador e está em um impasse sobre chaves, vistoria ou cobrança de aluguel, reúna os documentos e consulte um advogado de confiança antes de assinar qualquer papel.
Conteúdo informativo produzido por Fontes de Mello & Mendonça, Advogados Associados. Este texto não substitui a análise individual do seu caso.
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